Có phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà không? Cách tính và mức đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất như thế nào? Hãy cùng MISA meInvoice theo dõi nội dung bài viết dưới đây của MISA MeInvoice để tìm ra câu trả lời chính xác.
| Xem thêm: |
1. Bán nhà, đất có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?
Căn cứ theo điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như:
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Quyền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS
Đây đều các khoản thu nhập phải chịu thuế. Do vậy khi cá nhân thực hiện bán nhà, bán đất sẽ phải đóng thuế thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện hành.
2. Quy định về thuế TNCN khi bán nhà, đất, bất động sản
2.1. Về đối tượng chịu thuế
Căn cứ theo Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC về các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:
|
Như vậy, các khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, nhà ở hình thành trong tương lai,… đều phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Bên có thu nhập phát sinh từ giao dịch là bên phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Người có thu nhập phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng là người phải nộp thuế. Do đó, khi bán nhà, đất, bất động sản thì bên bán là bên có thu nhập nên đồng nghĩa với việc bên bán phải có nghĩa vụ nộp thuế TNCN.
Mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân bán nhà, bán đất chuyển nhượng BĐS được tính là 2% giá chuyển nhượng (Theo quy định tại khoản 1, điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC).
Chi tiết: Cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng cổ phần, vốn góp
2.2. Về các trường hợp được miễn thuế
Theo quy định tại Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì những trường hợp được miễn thuế TNCN khi có hoạt động bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản bao gồm:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.
Lưu ý: Bản di chúc phải đáp ứng được quy định của pháp luật thì mới có giá trị pháp lý và những nội dung có trong bản di chúc mới có hiệu lực.
3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng bất động sản
3.1. Đối với cá nhân cư trú
Cá nhân cư trú chuyển nhượng bất động sản thực hiện nghĩa vụ thuế căn cứ pháp lý tại:
-
- Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung 2014).
- Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
- Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (sửa đổi tại Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP).
- Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cư trú được xác định theo công thức:
| Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản từng lần × Thuế suất 2%. |
- Quy định giá chuyển nhượng và thuế suất:
-
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm công trình: Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Chuyển nhượng kèm nhà ở/công trình xây dựng: Áp dụng theo giá thỏa thuận trong hợp đồng.
- Thuế suất: Áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê đối với cá nhân cư trú.
- Thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cư trú bán nhà, chuyển nhượng đất được quy định cụ thể như sau:
-
- Khi hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà, đất có hiệu lực pháp luật. Nếu hợp đồng không xác định rõ, nghĩa vụ nộp thuế thuộc về bên mua.
- Với bất động sản đã hình thành: Thời điểm xác lập quyền sở hữu/sử dụng.
- Với bất động sản hình thành trong tương lai: Khi nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thẩm quyền.
3.2. Đối với cá nhân không cư trú
- Căn cứ pháp lý: Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC, Điều 29 Luật Thuế TNCN 2007.
- Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân không cư trú chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:
| Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản × Thuế suất 2%. |
- Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng bất động sản là toàn bộ số tiền nhận được từ hoạt động bán hoặc chuyển nhượng bất động sản, không được trừ chi phí hay giá vốn.
- Thuế suất: Áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng.
- Thời điểm xác định nghĩa vụ thuế: Nghĩa vụ thuế phát sinh tại thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản (ký hợp đồng và hoàn tất chuyển quyền sử dụng/sở hữu theo pháp luật).
Xem thêm:
- Phần mềm hỗ trợ kê khai thuế mới nhất hiện nay
- Mức đóng và cách tính thuế thu nhập cá nhân chi tiết
- Hướng dẫn hạch toán thuế TNCN (thu nhập cá nhân) chi tiết
- 3 Cách tra cứu thuế thu nhập cá nhân đã nộp Online NHANH CHÓNG
4. Thủ tục nộp thuế TNCN khi bán nhà
- Thời điểm nộp
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC về thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất như sau:
Ngoài ra, căn cứ theo khoản 3 điều 44 Luật quản thuế 2019 quy định về thời hạn khai thuế như sau:
3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.”
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019 về thời hạn nộp thuế như sau:
2. Trường hợp cơ quan thuế tính thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế”
Như vậy, người có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân như sau:
-
- Nộp hồ sơ khai thuế: Người có thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất phải nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất trong thời hạn chậm nhất là ngày thứ 10, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
- Nộp thuế TNCN: Số thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà, đất phải nộp trước thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế.
- Hồ sơ kê khai thuế
Hồ sơ khai thuế TNCN đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các loại giấy tờ sau:
-
- Tờ khai 03/BĐS-TNCN theo Phụ lục I Nghị định 126/2020/NĐ-CP và Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Bản sao CCCD/hộ chiếu phù hợp thông tin tờ khai.
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà, công trình có cam kết chịu trách nhiệm; nếu là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại, công trình hình thành trong tương lai hoặc đã bàn giao nhưng chưa cấp giấy chứng nhận: nộp bản sao chứng thực hợp đồng mua bán với chủ dự án hoặc sàn giao dịch; hoặc hợp đồng góp vốn ký trước hiệu lực Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản; nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà/công trình hình thành trong tương lai: nộp hợp đồng chuyển nhượng đã chứng thực; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi: xuất trình hợp đồng chuyển nhượng liền kề trước; trường hợp ủy quyền: nộp Hợp đồng ủy quyền bất động sản.
- Tài liệu chứng minh miễn, không phải nộp thuế TNCN hoặc tạm chưa nộp thuế TNCN theo quy định của Bộ Tài chính.
- Văn bản ủy quyền khai thuế thay (nếu có).
- Địa chỉ nộp thuế
Căn cứ theo quy định tại điểm đ1 khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP về nơi nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất như sau:
đ.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.
5. Đề xuất về thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản lũy thoái theo thời gian nắm giữ
Theo đề xuất của Bộ Tài chính tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ chịu thuế suất 20% tính trên phần chênh lệch. Cụ thể, dự thảo quy định rằng số thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với cá nhân cư trú được xác định bằng công thức:
| Thuế TNCN = Thu nhập tính thuế × 20%, áp dụng theo từng lần chuyển nhượng. |
Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng Giá bán (−) giá mua cùng các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng.
Trong trường hợp không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng cách lấy giá bán nhân với mức thuế suất tương ứng.
Cụ thể về mức thuế suất áp dụng đối với bất động sản có thời gian nắm giữ như sau:
| Thời gian nắm giữ | Mức thuế suất áp dụng |
| Dưới 2 năm | 10% |
| Từ 2 năm đến dưới 5 năm | 6% |
| Từ 5 năm đến dưới 10 năm | 4% |
| Từ 10 năm trở lên | 2% |
| Nhận thừa kế (mọi thời điểm) | 2% |
Thời gian nắm giữ được tính từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng (kể từ ngày luật mới có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.
6. Giải đáp một số thắc mắc về thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ai chịu?
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà sẽ do bên chuyển nhượng bất động sản, bên bán đất chịu.
Bán nhà duy nhất có phải nộp thuế TNCN không?
Quy định miễn thuế TNCN khi bán căn nhà duy nhất (Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12):
Thu nhập được miễn thuế gồm:
…
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp đó là duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân tại Việt Nam.
Như vậy, nếu cá nhân bán căn nhà duy nhất mà mình đang sở hữu thì thu nhập từ việc chuyển nhượng này sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật.
Xin giấy xác nhận có duy nhất một nhà, đất ở đâu?
Người cần xin giấy xác nhận có duy nhất một nhà, đất có thể đến trực tiếp UBND xã, phường nơi có đăng ký hộ khẩu thường trú.
Các loại thuế khác phải nộp khi bán nhà đất?
Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân thì khi bán nhà, đất bên chuyển nhượng còn phải chịu một số loại thuế khác bao gồm:
- Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất
- Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà đất
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà đất
Trên đây là toàn bộ thông tin về thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà cũng như chuyển nhượng tài sản bất động sản mà MISA MeInvoice gửi đến bạn đọc. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn xác định số thuế TNCN cần nộp khi có hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất.
Ngoài ra, nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu chuyển đổi và sử dụng chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử theo Nghị định 70, Nghị định 123, Công ty cổ phần MISA đã phát hành phần mềm MISA AMIS Thuế TNCN đáp ứng đầy đủ các nghiệp vụ chứng từ điện tử mới nhất, cùng với nhiều lợi ích tuyệt vời như:
- Cung cấp bộ hồ sơ đăng ký mẫu quy định, đơn vị sử dụng mẫu này nộp đăng ký với Cơ quan thuế.
- Đáp ứng thiết lập mẫu, lập và ký điện tử mẫu chứng từ khấu trừ theo Nghị định 70, Nghị định 123.
- Xử lý các chứng từ đã lập khi có sai sót.
- Lập và nộp bảng kê sử dụng chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử gửi Cơ quan thuế.
Video giới thiệu phần mềm AMIS Thuế TNCN
Nếu Quý doanh nghiệp quan tâm và có nhu cầu tư vấn miễn phí về phần mềm MISA AMIS Thuế TNCN, hãy nhanh tay đăng ký tại đây, chúng tôi sẽ liên hệ lại trong thời gian sớm nhất:
